Por: Marco A. Sernaqué Ruiz de MAS Proyectos
Tiempo de lectura estimado: 6 minutos
Categorías: Inversión Inmobiliaria, Gestión de Proyectos, Derecho Corporativo.
El fin del arrendamiento genérico
En el dinámico mercado inmobiliario corporativo e industrial peruano, el molde del arrendamiento tradicional ha quedado obsoleto para operaciones de gran envergadura. Las grandes plantas industriales, los modernos centros logísticos y las sedes corporativas ya no pueden adaptarse a espacios preexistentes; requieren infraestructuras que respondan milimétricamente a la operatividad de su negocio.
Es aquí donde el modelo Build-to-Suit (BTS) o «Construcción a la Medida» se posiciona como la solución definitiva. En este artículo, desde Más Proyectos analizamos a fondo cómo funciona esta figura, sus ventajas financieras y la ingeniería legal necesaria para estructurar contratos blindados.
1. ¿Qué es exactamente el modelo Build-to-Suit?
El contrato Build-to-Suit es un acuerdo complejo y atípico en el que un desarrollador inmobiliario (propietario o inversionista) adquiere un terreno y diseña, construye o adapta un inmueble siguiendo las especificaciones técnicas y operativas exactas de un futuro inquilino (usuario).
Una vez terminada la obra, el inmueble es cedido en uso al usuario por un plazo prolongado (usualmente entre 10 y 20 años), garantizando mediante un flujo de rentas sostenido la amortización de la inversión del desarrollador, con frecuentes opciones de renovación o compra al finalizar el periodo.
El Cambio : CAPEX a OPEX
Para las empresas usuarias, el BTS representa una jugada financiera. En lugar de inmovilizar grandes cantidades de capital (CAPEX) en la compra de terrenos y construcción de infraestructura, la empresa traslada este costo a su gasto operativo (OPEX) mediante el pago de rentas. Esto permite a las corporaciones concentrar su capital en su core business (tecnología, inventario, talento), mientras el desarrollador asume el riesgo inmobiliario.
2. La Arquitectura Legal del BTS en el Perú
Como señala la especialista Andrea Rieckhof en el suplemento Jurídica del diario El Peruano, el BTS no es un simple contrato de arrendamiento con una cláusula de obra añadida. Es un modelo híbrido que se apoya en el contrato de obra (para la fase de diseño y ejecución) y el arrendamiento (para la cesión a largo plazo).
El artículo 1354 del Código Civil peruano otorga libertad a las partes para determinar el contenido de sus contratos. Esta amplitud es la mayor fortaleza del BTS, ya que permite superar limitaciones tradicionales, como el plazo máximo de 10 años para arrendamientos comunes (Art. 1688 del Código Civil), articulando otras figuras legales.
3. Puntos Críticos: Cómo blindar tu contrato BTS
Para que un proyecto Build-to-Suit sea exitoso y no termine en arbitrajes millonarios, en MAS PROYECTOS recomendamos que el contrato defina con precisión los siguientes 5 ejes de riesgo:
A. Asignación del Riesgo de Construcción
La fase de ejecución es el periodo de mayor incertidumbre. El contrato debe estipular claramente quién asume los sobrecostos generados por variaciones en metrajes, alzas en el precio de los materiales (acero, cemento) o demoras en la obtención de licencias municipales y ambientales.
B. Protocolos y Conformidad de Entrega
Al ser un proyecto hecho a medida, el estándar de calidad no es negociable. Se debe fijar un protocolo de recepción detallado que defina qué constituye una «entrega válida» y cuáles son los mecanismos y plazos de subsanación si las especificaciones técnicas (como la resistencia de losas para almacenes o la potencia eléctrica instalada) no se ajustan a lo pactado.
C. Penalidades por Retraso
El retraso en la entrega impacta directamente en la cadena de suministro del usuario. Una penalidad bien calibrada (calculada por día o periodo de retraso) con topes máximos definidos, incentiva el cumplimiento del desarrollador y facilita la liquidación del daño sin necesidad de largos procesos probatorios.
D. Cláusulas de Terminación Anticipada (Exit Fees)
El modelo financiero del BTS depende de que el usuario permanezca el tiempo suficiente para amortizar la obra. Si el inquilino decide retirarse prematuramente, el contrato debe prever fórmulas de indemnización o «penalidades de salida» (make-whole payments) contundentes, para evitar que el desarrollador asuma una pérdida irrecuperable por un edificio hiper-especializado.
E. Saneamiento y Tratamiento Registral
Para otorgar oponibilidad frente a terceros y seguridad jurídica, es imperativo inscribir el arrendamiento de largo plazo y la eventual opción de compra en la Sunarp. Asimismo, el desarrollador tiene la obligación de obtener la conformidad de obra y realizar la declaratoria de fábrica, un paso vital si el usuario planea ejercer su opción de compra a futuro libre de contingencias.
4. El éxito está en la estructuración temprana
El modelo Build-to-Suit es el vehículo definitivo para la expansión logística y corporativa en el Perú, especialmente frente al boom de parques industriales y megapuertos. Sin embargo, su complejidad exige que la protección de las partes se construya a través de un ejercicio previsor y una redacción contractual impecable.
En MAS PROYECTOS, contamos con el equipo multidisciplinario (ingenieros, gerentes de proyecto y asesores legales) necesario para estructurar, auditar y gerenciar proyectos Build-to-Suit desde la concepción del layout hasta la entrega de llaves.
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